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徐昌生的博客

以经济学的视角观察世界

 
 
 

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早年系物理教师,曾任地方主要领导专职秘书,离开官场后到国有、合资及私营企业中从事管理工作。在生活与工作中,信奉自由经济思想,并在工余时间努力传播。虽然传播并不很受欢迎,也早已唇干口燥处处碰壁,但本人仍认为此事重大,故矢志不渝并乐此不疲。联系方式:byxcs668@163.com,或者QQ22695364。

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是谁害了蒋勇?  

2009-05-17 16:54:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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蒋勇何许人?他是重庆市原规划局局长,是中国建设规划系统最大窝案的主角,他通过不断为房产开发商增加容积率的手段,收受贿赂1796万元,最终被判死缓。

何谓容积率?容积率就是一块土地上允许建设的建筑面积与这块土地本身面积的比值。容积率越高,意味着这块土地上就可以建设更多的房子。一块土地的容积率应当是多少,或者说应当建多少房子才合适,这是由规划部门强制认定的,开发商不得任意更改,否则,不仅将面临着巨额罚款,而且有可能建成的房子最终无法通过政府的整体验收,后果极其严重。当然,容积率是否更改也是由规划部门说了算。

蒋勇是如何收受贿赂的?开发商拿到土地后,一般都希望能够提高该宗土地容积率,这样便可以卖更多的房子赚更多的利润,于是,他们便通过蒋的情人来代办规划调整手续,蒋的情人则将容积率的提高明码标价,开发商、蒋勇、蒋的情人和部属由此获得了滚滚财源。

令人疑惑的是,既然容积率可以通过蒋勇们来修正提高,为什么政府不在该宗土地出让之前就让容积率足够高,或者干脆不要容积率?笔者曾经多次向规划部门的技术官员询问,这块小区的容积率为什么是1.6而为什么不是1.7?技术官员的回答往往是依据的是国家的相关规范,至于问及这些规范为什么是这样,或者再问国家规范是否能做到细致周详切合实际,大都语焉不详。也就是说,一块土地的合理容积率其实并没有标准答案。

一块土地要出售,政府往往给出十分详尽的规划条件,比如,容积率多少,绿化率多少,房子最高多少、车库数量多少、房型比例多少等等。政府这样做的理由当然冠冕堂皇,没有容积率,开发商岂不将小区里面塞得满满的,这叫购房者如何居住?没有绿化率,中国人都生活在在没有绿色的世界里岂不大煞风景?

其实,市场完全可以化解政府的担心!政府丝毫不用忧虑,没有了容积率的控制,小区里面都将建造摩天大楼,因为高楼的建造成本开发商早就熟稔于心,做起来卖不掉岂不是赔本赚吆喝;政府也丝毫不用忧虑,没有了容积率的控制,小区里都将建造密不透风没有阳光的“牵手楼”,因为,购房者并不是见房就掏钱的白痴。当然,也有消费者宁愿少要一些阳光少要一些绿色,他之所以心甘情愿掏钱,必定是有价格、位置等因素使他怦然心动。

正是因为规划局在土地出让之初制定的容积率低于市场的需求,这才给蒋勇们上下其手捞取私利创造了条件。提高了容积率之后,这些房子被全部销售出去,说明消费者是接受的,他们愿意居住在这样“拥挤”的环境里。从这个意义上说,蒋勇与不法开发商都是有功的,他们在赚钱的同时,为社会提供了更多的房子,也为抑制房价过快上涨做出了贡献(同等面积的土地上建造了更多房子,相当于增加供应)。

一般来说,腐败不能创造财富,它只会导致财富的转移。有人以权谋私,他本人增加的财富就来自对大众利益的掠夺;有人强买强卖,他本人所赚的票子恰恰就是被强制方所亏蚀的钱财。但是,开发商与官员串谋提高容积率的行为,既没有损害国家的利益(因为国家已经在提高容积率之前将土地转让,财政收入并未减少),也没有损害消费者的利益(因为规划往往在开始预售之前就已确定,不喜欢容积率偏高的消费者完全可以另行选择),却给开发商带来了更多的利润。这笔财富来自哪里?这笔财富就来自对土地资源更加高效的开发利用!

假定我们更改一下规划原则,蒋勇的错误完全可以避免。如果政府出售土地之前,并不依据规划局的技术官员来制订所谓的容积率,而是出价高者得,那么,花了大价钱购得地块的开发商,必定会最大限度地挖掘这块土地的利用价值,这对于土地资源特别珍稀中国来说意义非凡。同时,政府还能获得更多的土地出让收入,而蒋勇们也失去了索贿受贿的便利条件,可谓一举多得。

蒋勇从一个技术出身的高级官员变成了千夫所指的阶下囚,固然是其贪婪而咎由自取,但是,类似事件仍在规划系统源源不断地发生,则足以说明我们在制度层面上出了问题。严格地说,是政府授予官员代替市场包揽一切的权力害了他!

令人忧虑的是,住房和城乡建设部完全没有看到容积率腐败问题的根源所在。据2009年5月4日《中国房地产报》报道,住建部要在全国范围内开展容积率专项治理工作,坚决杜绝地方政府与规划部门对已出售土地私自更改容积率的现象,要从根本上解决规划工作关键环节的腐败问题。为此,住建部还与监察部联合下文强调此事。

住建部要反腐败,其本意当然可嘉,但方法上却已误入歧途。因为,至今未见到住建部出台任何缩减规划官员权力的举措,却期望通过一两次专项整治活动来根治腐败,这是不切实际的幻想。须知,规划官员的超级权力不除,蒋勇们会毫无悬念地前腐后继越来越多。

加强对权力的监督与检查,固然有助于反腐败,但最有效的方法,恐怕还是减少官员对市场干预的权力!

 

 

 

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