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徐昌生的博客

以经济学的视角观察世界

 
 
 

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关于我

早年系物理教师,曾任地方主要领导专职秘书,离开官场后到国有、合资及私营企业中从事管理工作。在生活与工作中,信奉自由经济思想,并在工余时间努力传播。虽然传播并不很受欢迎,也早已唇干口燥处处碰壁,但本人仍认为此事重大,故矢志不渝并乐此不疲。联系方式:byxcs668@163.com,或者QQ22695364。

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吃饭与住房并非生死冤家  

2010-01-02 17:59:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价问题再一次成为舆论的热点。面对不断攀升的房价,各路神仙众说纷纭。但不管怎么说,扩大土地供应多建住房,总归有利于平抑房价。问题是大多数人有一个弯绕不过去,那就是土地不是大米,不能今年用了明年再生,无限制增加土地供应势必会对吃饭产生威胁。千事万事,吃饭大事,在大部分老百姓心中,吃饭问题应该比住房问题更重要,所以,土地不应该像普通商品一样由市场供应。

正是在保护土地的旗帜下,政府垄断土地一级市场的行为越来越强,而且政府的这种行为往往占有道义上的优势,那就是一般人都认为,只有通过政府的计划才能珍惜和合理地使用每一寸土地;而呼吁政府增加土地供应的人,往往容易招致百姓的指责,仿佛出这样的主意的人居心叵测,有故意饿死大家的嫌疑。

    吃饭与住房问题孰轻孰重?如果我们用一种非此即彼有你无我的观点来看待吃饭与住房的矛盾,那么,吃饭永远是重要的。因为人若没有饭吃,便失去了生存的基础,住再好的房子也没有意义。倘使这个结论可以成立的话,我们现在就应该停止一切占用农地建造房屋的活动,不管是这房子是用来办工厂,还是用来给人住。

但是,经济学不这样看问题,经济学在判断土地是该用来种粮还是用来盖房时,是看社会更需要哪一样。目前,在中国是更需要粮食还是更需要房子?从经济学的角度很容易得出结论,那就是更需要房子而不是粮食。因为,近几年来,粮食的价格一直相对稳定,也就是说粮食这几年来供应充足,而房价却是连续几年不断攀升,这说明中国的房子供不应求。也就是说在现阶段,我们应该拿出一部分土地出来用以盖房而不是全部用来种粮。

其实,政府也明白这个道理,所以,虽然说要严格保护土地,虽然说要守住18亿亩耕地的底线,但是每年还是要放一些土地出来搞住房或者工业建设,甚至中央领导也提出要增加土地供应。问题是,每年应该放多少出来才合适?依照政府的计划,明摆着年年不够用;依照市场需求,有人又担心今后还要不要吃饭?

依照市场的需求来供应土地,是不是全中国的土地都会用来盖房子?是不是真的会导致中国人将没有饭吃?难道市场只会对房子的稀缺性做出反映,令大家都来拼命卖地而建房;市场却对土地的稀缺性无动于衷,不会让大家适当地保护土地?从中国目前的实践来看,凡是实行了市场放开的,不仅能够做到供应充足,而且可以做到比例适当。中国没有因为粮食供应充足,而导致蔬菜供应不足,尽管它们都需要占用土地资源;也没有因为冰箱供应充分,而导致空调缺货失衡,尽管它们都需要占用几乎相同的工业资源。所有物资,概莫如此。难道在土地与房子的供应上,市场就会顾此而失彼?

也许有人会说,前面所说的产品都是可以再生的,而土地是不可再生的,只会越用越少没有可比性,因而不能按照市场需求放开供应。事实果真如此吗?那么,我们就以不可再生的资源为例,看看市场是怎样把我们从资源困境中解救出来,而并非人们想象中的束手无策。石油、煤炭、金银铜铁等都是不可再生的,还有的稀有元素,我们国家压根就没有!以铜为例,我们国家虽然有,但是比较缺乏,自有的贮存量不能完全满足市场需求。就在去年我们各行各业都争相用铜而铜又明显不够的时候,市场只需两招就解决了问题。

第一招是任其涨价以抑制需求。涨价的目的实际上是减少人们的用量,当铜价不断上涨时,人们便会意识铜资源已经很紧张,需要节约使用,需要高效使用。比如,在满足一般导电性要求的时候,我们尽量地用铝线代替铜线;在非用铜线不可的时候,我们通过技术创新尽量地减少铜的用量。第二招是放开市场以增加供应。铜价上涨,等于告诉人们这里面有很大的利润空间,我们如果能够增加铜的供应就能获取比一般行业更大的利润。在高额利润的诱惑下,全社会的资源将会有一部分向增加铜的供应方面倾斜,比如,加快探矿与采掘的进度,甚至是原先的不具有开采价值的贫矿也因为铜的涨价而被重新启用;或者是与有丰富铜资源的国家做交易,用自己有的去换别人手中我们没有的,用自己不很急需的去换自己认为很急需的。仅此两招,铜价在经过一段时间攀升之后,很快又回落了相当一部分,并且目前没有人因为铜是不可再生性资源而担心它被使用枯竭。

那么,在房子的供应问题上,我们是不是可以借鉴一点上述方法呢?一定有人不服:铜可以被替换,土地用什么替换?铜可以自外国引进,土地可能从国外搬过来吗?土地的边界早已清晰,难道还可以再发现新大陆吗?似乎是不恰当的类比。然而,从经济学的角度看,上述两招是普适性原理,市场机制下的土地与房子的供求也不会例外。土地固然不能被替换,但工业用地与商业用地可以替换,城市和郊区可以替换,沿海和内地可以替换;土地不可以被引进,但我们可以大力发展劳动密集型产业,用自己的优势产品去换别人的农作物,减少我们的农作物播种面积,或者直接劳动力出口,这等于间接地从国外购买了土地;土地不会被新发现,但我们可以通过技术的创新,使同等的土地上建造更多的房子(比如电梯技术),使等量的粮食占用更少的面积(比如杂交水稻)。也就是在市场机制下,人们的省钱(减少用量)和逐利(增加供应)行为,将可以解决土地的不足问题。

现在关键是我们恰恰缺少一个完善的土地市场。虽然我们高呼着市场经济的口号,但在土地管理方面却正在踏踏实实地走着计划经济的老路。

放开价格以抑制需求倒是起了点作用。但是,那只能是抑制了民众的住房需求,对于那些靠划拨土地建房的部队、武警、消防以及党委和政府等机关,价格不起作用,所以你无论到哪个城市,都能看到这些单位在较好的地段上摆着空空荡荡的院子;对于地方政府非常热衷兴建的专业市场和正在筹划或者已经建设的大学也不起作用,他们利用政府给予的土地优惠政策,总是把市场或者校园建得气势恢宏,这些形形色色的所谓市场占地庞大却冷冷清清,这些已迁新址的大学已经颇有高尔夫球场的味道了;对于那些靠招商引资异地落户的企业也不起作用,因为地方政府为了所谓招商引资的业绩,对于外商的土地的供给往往是以投资额来确定数量的,于是一些企业正好投其所好,虚报一个庞大的投资额轻而易举就能以较低的价格或者干脆不要钱圈了一大块地。在这些单位并没有花费多少代价的前提下,在他们只管花钱建设不需考虑还钱的前提下,要他们节约用地高效用地,岂非痴人说梦!

放开市场以增加供应更是完全没有起步。现阶段,不仅任何单位和个人需要用地都必须到政府手里去购买,而且政府的管理范围似乎越来越宽。你想提高土地利用率,把楼建得更高一点吗?对不起,规划部门已经限制了你的容积率,未经批准你将面临着巨额罚款;你想把工业用地改作商业用地以增加住房的供应吗?对不起,你必须补交出让金,而且即使你愿意出钱,政府不批准你仍然没有办法;你想让土地流转到能够产生更高效率的人手中吗?对不起,一大批手续和巨额税费在等着你;你想在自己的祖宅上盖一栋房子吗?对不起,政府规划这一块地将来为绿地,你就窝在这里干着急吧!一切可以挖掘土地利用潜力或者可以增加土地供应的行为,都必须得到政府的批准,这样的土地供应如何能够满足市场的需求?何况,政府对这些可以增加土地供应的行为往往并不批准,理由当然是所谓的城市规划。至于这些规划中,为什么这块地只能做七层却不能做八层,为什么规定车库车位的数量是每两户必须配备一个,或者街道的规划红线今年是这样明年换了领导又变成了那样,没有人能够解释得清楚。

政府应该管些什么?制度经济学早就告诉了我们,政府应该维护市场的公平公正和介入失灵的公共产品市场。如果开发商事前吹牛,事后不能兑现,比如说好了有30%的绿化,最后却只有寥寥可数的几棵树,政府当然要管,甚至应该杀一儆百广而告之以警示后来者;但是开发商事先声明自己要建多高多密有多少绿化,并无欺骗,消费者又自愿掏钱,这说明是一个双赢的行为,政府何苦要横插一杠?政府的规划应该主要集中在道路和基础设施上,比方说,在新区征用了大量土地之后,政府最要紧的不是规划路两边分别做工业用地、综合用地、商住用地等,而是将路修好,将水电气电话电视电脑网络等基础设施铺通之后,将这些土地按出价高者得的原则竞拍出卖即可。至于这些拍得土地的企业,如何使用这块地,他们比政府更会尽心尽力,因为,他们出了大价钱,必定会寻求最高的投资回报。

在现行的土地管理体制下,市场的作用微乎其微,于是,我们就看到了一些奇怪的现象:一方面政府反复强调中国人多地少土地紧张,另一方面许多的工业园区有着大量的土地被闲置;一方面承认房价不断攀升是有土地供应不足的原因,另一方面却又限制小区里的建筑不能超过限定高度和限定密度。在土地供应全部被政府垄断的情况下,房子供不应求房价不断攀升应该就是情理之中的事情。但是,令人忧虑的是,在现行体制管理土地已经并不成功的铁定事实下,百姓仍然坚信土地必须由政府强制管理,任由市场供应将会导致天下大乱。

    于是,政府继续高举严格保护土地的大旗,按照既定的思路每年只放出一部分土地供应住宅市场(而在工业用地教育用地等方面却大手大脚),在人们不断要求改善住宅环境的迅猛需求面前,这些注定是杯水车薪,房价上涨还将长时间持续。房价的居高不下,意味着小城市里的人向大城市聚集的困难加大,意味着农民工进入城里安居乐业的成本增高,既然无法迁移,他们就会用剩余的钱在家乡自行建房,而这些房子将会占用更好更多的农地。人们原本是寄望政府掌控土地供应能够减少对土地的占用,结果是在数量和质量上却失去了更多更好的土地,事实与愿望正好背道而驰。

其实,我们只要让市场发挥作用,土地的匮乏也将和原来的粮食蔬菜一样,终究会因为交易、替换和高效利用而得到解决,房价也将会因为土地供应的充足而迟缓上涨的步伐;但是如果我们失去了市场,仅仅依赖政府官员的智慧来制订所谓土地使用计划,我们有可能不仅不能解决房价的问题,而且还会造成土地的更大浪费。

假如有一天我们发现米价开始持续上涨,那就是市场告诉我们,不能只顾住房,也应该关注吃饭的问题了!市场总是通过价格的变化,来警示人们应当把有限的资源用在最需要的地方,使得世间万物周密有序协调发展,它比官员们的智慧应当更加安全可靠!

 

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